Frazionamento immobile: come orientarsi

Il frazionamento immobiliare è una pratica molto diffusa. Questo grazie al fatto che dividere una casa in due o più parti può risultare molto conveniente per diversi motivi.

Se sei approdato a questo blog perchè stai pensando di frazionare, qui cercheremo di chiarire tutti i dubbi relativi a questa modalità di intervento.

Cosa significa fare un frazionamento?

Cominciamo dalle basi. 

Frazionare un immobile vuol dire dividerlo in una o più unità immobiliari.
Il contrario sarebbe un accorpamento, che consiste nella fusione di due immobili per creare un’unica unità immobiliare.

Spesso poi si confonde il frazionamento catastale con quello urbanistico.

Il frazionamento urbanistico si può dire che è propedeutico a quello catastale. Esso, infatti, riguarda le opere da realizzare per arrivare ai nuovi immobili e modificando la planimetria presso gli uffici comunali. Questo detto molto semplicemente.

Il frazionamento catastale è invece la registrazione dell’avvenuta divisione presso l’Agenzia del Territorio, con la costituzione delle nuove unità, ciascuna con una propria rendita.

Perchè conviene frazionare?

Il frazionamento è vantaggioso in primo luogo perchè consente di ottenere da uno due o più immobili più piccoli, con maggiore richiesta sul mercato. Pertanto, il valore che se ne avrà sarà maggiore.

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Un altro motivo che potrebbe portare alla richiesta di frazionamento è la necessità di dividere i beni immobili tra eredi in modo più semplice.

Ancora, ci sono casi in cui abitazioni troppo grandi possono essere sfruttate per creare un secondo appartamento. Questo può essere poi affittato o utilizzato come casa vacanza e creare una fonte di reddito in più.

Avere un immobile più piccolo, infine, fa abbassare anche i costi di gestione e questo è un altro vantaggio economico.

Abbiamo elencato i vantaggi, ma dobbiamo, a onor del vero, parlare anche di eventuali svantaggi.
L’unico in realtà è che, se l’immobile da frazionare risultasse prima casa, la seconda unità che si sarà ottenuta non usufruirà delle agevolazioni fiscali collegate alla prima.
In questo caso, quindi, bisogna valutare attentamente col proprio commercialista la soluzione fiscalmente più vantaggiosa.

Quando si può frazionare un immobile?

Frazionare un immobile non è sempre possibile, perchè devono sussistere una serie di condizioni:

• le due unità che si verranno a costituire dovranno essere indipendenti ed autonome, per cui bisognerà controllare le dimensioni minime ammesse per unità immobiliare, le dotazioni minime e quant’altro
• altra cosa da valutare è la posizione di tutti i cavedi e gli scarichi, proprio per rendere autonomi gli immobili con i vari servizi ed impianti
• valutare poi se la divisione è strutturalmente realizzabile, cioè se c’è la possibilità di una suddivisione semplice, nel rispetto delle caratteristiche costruttive dell’immobile 
• ancora, i vani che si vengono a creare rispettano tutte le prescrizioni igienico-sanitarie, in particolare superfici minime e rapporti aeroilluminanti (RAI)?
• altra condizione da non trascurare nel modo più assoluto e se ci si trova in un condominio, ma questo lo affronteremo nel prossimo paragrafo.

Nel realizzare due nuove unità, tra gli interventi va calcolata anche la realizzazione di una parete divisoria ben isolata tra i due. Essa dovrà cioè rispettare determinati valori di trasmittanza termica e di prestazione acustica.

Frazionare in un condominio

Se l’immobile da dividere è in un condominio, la prima cosa da fare è leggere il regolamento e accertarsi che non sia espressamente vietato il frazionamento. Potrebbero esserci anche dei divieti a realizzare interventi strutturali.

Qualora fosse possibile, il frazionamento implica una variazione delle quote millesimali.
In modo più corretto si dovrebbe procedere ad una ridistribuzione totale di queste.
Molto più velocemente e con meno costi, di solito si ricalcola la quota dell’immobile origine per i due immobili derivati. Il procedimento seguito dovrà ricalcare i criteri che sono alla base delle tabelle generali del condominio.

Nella maggior parte dei condominii c’è il riscaldamento centralizzato, per cui andranno riconteggiati i millesimi ad esso collegati.

Nei casi in cui per poter aprire il nuovo ingresso si vada a modificare gli spazi condominiali, ovviamente andranno richiesti permessi. 

A volte capita che l’unità di origine abbia già due porte di ingresso. In questo caso non si dovrà fare altro che distribuirle adeguatamente tra le due nuove unità.

Un’alternativa valida per evitare di modificare gli spazi comuni è quella di sfruttare la porta di ingresso esistente per entrare in una sorta di pianerottolo/disimpegno comune ai due immobili derivati. Su questo poi si apriranno le due nuove porte di accesso.

Quali interventi sono possibili per un frazionamento immobile?

Si parla di frazionamento in generale, ma in realtà si può avere quello con opere e quello senza opere.
Il frazionamento immobile con opere è facile da comprendere. Esso consiste nel creare una vera e propria divisione fisica tra le due unità che si vengono a creare.

Ci sono dei casi in cui due immobili sono urbanisticamente e/o catastalmente uniti, ma in realtà fisicamente non lo sono. Un esempio sono un sottotetto o una cantina, che risultino come pertinenze dell’immobile principale.
In quel caso, senza la necessità di opere fisiche, si può andare a frazionare.

Quali permessi bisogna richiedere per un frazionamento?

Il frazionamento immobiliare è un tipo di intervento ricadente nella manutenzione straordinaria. Pertanto, ad oggi, è possibile effettuarlo mediante la presentazione al Comune di una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). 

Questo, però, come per qualsiasi altro intervento di manutenzione straordinaria, se non ci sono opere strutturali o che comportino modifiche ai prospetti.
Se dovessero essere previsti questi tipi di intervento si passerà alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

La chiusura lavori per un frazionamento immobile

Al termine dei lavori sarà poi necessario effettuare un aggiornamento al Catasto, con una pratica che sopprimerà l’unità iniziale e ne costituirà altre due.

Sarà necessario, quindi, affidarsi ad un tecnico che sbrighi tutte queste pratiche burocratiche, evitando sanzioni e problemi vari.

Il mio consiglio, in realtà, è quello di affidarsi ad un professionista sin dall’inizio, per valutare la fattibilità di tutta l’operazione.

Aggiungo infine che, qualora, oltre ad un frazionamento, dovesse essere richiesto anche un cambio di destinazione d’uso, bisognerà valutare più approfonditamente il tipo di pratica da presentare.

I costi per un frazionamento immobile

Sotto la voce costi si nascondono tutta una serie di elementi:

• Il costo del professionista incaricato di verificare la fattibilità dell’intervento, la gestione delle pratiche burocratiche, la Direzione dei lavori ed eventuale Coordinamento per la Sicurezza, il collaudo finale e la registrazione al Catasto .
• Collegati proprio alla parte burocratica c’è il pagamento degli oneri di urbanizzazione. Per questi è bene fare un passaggio per il proprio Comune, in quanto il pagamento o meno e anche la sua entità variano. Il pagamento degli oneri, anche se in forma ridotta, è legato al fatto che si aumenta il carico urbanistico per la costituzione del nuovo immobile. Sempre per il Comune c’è da corrispondere sicuramente i diritti di segreteria, anche questi variabili da zona a zona.
• Bisogna poi considerare, in caso di frazionamento con opere, i costi legati proprio alla realizzazione dell’intervento. Sarà bene farsi redigere dal professionista un computo metrico dettagliato da presentare alle Imprese edili per i preventivi.
• Al termine dei lavori bisognerà far redigere dei nuovi APE (Attestati di Prestazione Energetica) per i nuovi immobili formati.
• Per la registrazione della variazione catastale ci sarà da pagare i diritti presso l’Agenzia che sono pari a 50 euro per ogni unità.
• Infine, avendo due unità separate, ci sarà bisogno di allacciare tutte le nuove utenze.

La buona notizia è che, per la parte relativa alla realizzazione degli interventi, trattandosi di manutenzione straordinaria, si possono richiedere le detrazioni legate ai vari bonus casa.

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Caterina