Oggi parliamo di cessione del preliminare di compravendita e lo facciamo attraverso un’intervista ad Armando Scarpetta, ingegnere ed investitore immobiliare, per chiarire i dubbi su questo tipo di operazione.
Indice:
Partiamo con qualche nozione sul contratto preliminare di vendita in ambito immobiliare. Di cosa si tratta?
Il preliminare di vendita, detto anche solo preliminare, è un contratto che vincola le parti alla stipula di un contratto definitivo successivo (il rogito).
In stesura del contratto preliminare di compravendita immobiliare è possibile specificare, oltre all’oggetto della transazione (ad esempio un immobile), anche ulteriori condizioni, quali i tempi e le modalità di pagamento, l’obbligo della parte venditrice ad eseguire alcune opere entro la firma del contratto definitivo ed altre clausole.
E’ possibile farsi aiutare nella redazione del contratto preliminare da un pubblico ufficiale, il notaio, demandando a lui anche l’onere di registrazione presso l’AdE e la trascrizione nei pubblici registri.
La trascrizione è un atto pubblico, opponibile a terzi ed è a tutela delle parti.
A seguito della trascrizione ad esempio, ulteriori iscrizioni successive (es. iscrizione ipotecaria) aventi oggetto il medesimo bene, non hanno effetto in quanto viene tutelata quella che definisco la “prenotazione all’acquisto” dell’immobile.
Dunque trattandosi di un contratto, ci si chiede: può essere ceduto a terzi? Cos’è la cessione del preliminare di compravendita?
La risposta è si!
La cessione del contratto preliminare è disciplinata dall’art. 1401 del codice civile e successivi.
In particolare, all’art. 1406 viene definita la possibilità di poter cedere a terzi, purché l’altra parte acconsenta, il contratto; in questo caso si parla quindi di cessione del preliminare di vendita.
Va sempre specificato che il preliminare avente oggetto un’immobile non ne trasferisce la proprietà, cosa che verrà fatta invece mediante il rogito.
Come è possibile effettuare operazioni immobiliari mediante la cessione del preliminare di vendita?
Supponiamo di aver trovato un’immobile ad un prezzo interessante, con potenziale e che, secondo quanto abbiamo valutato, potrebbe accrescere il suo valore. Ciò attraverso la realizzazione di piccoli lavori di ristrutturazione che l’attuale proprietario non ha interesse o la possibilità di portare a termine.
Ipotizziamo di non voler investire l’intera cifra necessaria all’acquisto dell’immobile ma di voler mettere a disposizione solo una parte.
Ecco, questa sarebbe una delle situazioni dove lo strumento della cessione del preliminare potrebbe fare al caso nostro e farci riuscire a realizzare una plusvalenza senza acquisire mai la proprietà dell’immobile.
Mi faccia un esempio pratico di cessione del preliminare
Individuo un immobile sul mercato con un buon potenziale ad un prezzo interessante.
Ad esempio, potrebbe trattarsi di un ampio trilocale con doppi servizi in cui con pochi lavori di ristrutturazione è possibile ricavare una terza camera.
Immaginiamo di essere in una zona in cui c’è scarsità di tagli di questo tipo sul mercato, ma che la relativa richiesta sia elevata.
Il proprietario, per i motivi più disparati, non vuole accollarsi nessun onere economico ulteriore sull’immobile, tanto meno imbattersi in una ristrutturazione, seppur semplice, al fine di aumentarne il valore di mercato.
Facciamo l’ipotesi che accollandoci dei lavori di restyling e ridistribuzione abbiamo valutato che lo stesso immobile sul mercato potrebbe vedersi riconosciuto un aumento del 35% rispetto al valore iniziale.
Questa potrebbe essere una buona occasione per utilizzare la cessione del preliminare.
Aggiungiamo due numeri per rendere più chiaro come funziona la cessione del preliminare
L’immobile A viene immesso sul mercato a 100.000 €.
Supponiamo di essere riusciti a trattare con la proprietà arrivando a 90.000 €.
Abbiamo, inoltre, calcolato che con circa 15.000 € di lavori riusciremo velocemente ad ottenere una rivalutazione di circa 50.000 € rispetto al prezzo di uscita iniziale. Ad esempio ciò potrebbe avvenire ritinteggiando, ricavando una camera in più e altro.
Quindi, ricapitolando:
- opziono a 90.000 €
- investo 15.000 € di ristrutturazione con potenziale di rivendita a 150.000 €.
Redigo, quindi, una proposta di acquisto (un preliminare) a 90.000 € con caparra confirmatoria di 10.000 €.
Successivamente, cedo appunto il mio preliminare ad un terzo, ipotizziamo per l’importo complessivo di 150.000 €.
Il mio prezzo di cessione sarebbe quindi di 60.000 € di cui:
- 10.000 € per la mia caparra
- 15.000 € per il recupero di quanto investito nell’immobile
- 35.000 € per la plusvalenza attesa.
A questo punto il secondo promissario verserà a rogito i rimanenti 80.000 € al proprietario al posto nostro, essendo subentrato nella vendita.
Trattamento fiscale della cessione del preliminare: tassazione e affini
Facendo riferimento all’esempio numerico di cui sopra, viene fuori quanto segue.
Non essendomi intestato l’immobile, non sono dovute le imposte di registro, ma la somma di 15.000 € di ristrutturazione e di 35.000 € della plusvalenza, per un totale di 50.000 €, andranno tassati ai fini Irpef (non entro qui nel merito dei dettagli fiscali e delle imposte relative).
I rischi della cessione del preliminare: a cosa fare attenzione?
Per prima cosa vi consiglio di rendere chiare le vostre intenzioni sin da subito, sia con l’agente immobiliare che con la parte venditrice.
Di seguito alcune delle formulazioni che potrebbero risultare necessarie e da aggiungere in proposta, sempre dopo aver valutato caso per caso:
– Possibilità di cessione del contratto e gradimento da parte della parte venditrice eventualmente ad un prezzo diverso da quello originariamente pattuito
– Gradimento ed autorizzazione da parte dal venditore nei confronti del promissario acquirente a poter svolgere dei lavori di ristrutturazione (ovviamente a cura del proponente; io qui inserirei anche una manleva in caso di problemi nello svolgimento dei lavori)
– L’impegno da parte del proprietario a collaborare per l’ottenimento degli eventuali permessi o pratiche burocratiche necessarie (ricordiamo che l’immobile non è nostro ma abbiamo solo un contratto per il suo acquisto..)
– L’impegno da parte del proprietario di consegnarci quindi le chiavi al preliminare.
Tempistiche e mutui in una cessione del preliminare
A quanto detto finora aggiungo di valutare bene i tempi di rivendita dell’immobile e, conseguentemente, prendersi un certo agio nell’inserimento del timing entro il quale andare a rogito. Vi ricordo, infatti, che se non riuscissimo a rivendere l’immobile dovremmo andare in atto oppure perderemmo la caparra e quanto investito per la modernizzazione!
Inoltre, per il terzo soggetto potrebbe presentarsi la problematica dell’erogazione del mutuo da parte della banca.
Mi spiego meglio. La banca di solito concede l’importo al mutuante in base al valore del contratto originario e non a quello riferito all’immobile rivalutato.
Pertanto, nel caso in esempio, per la banca l’immobile partirebbe da una valore di 90.000 € richiesti e conseguentemente erogherebbe il 100% o poco meno rispetto a questo importo.
Quindi la mia plusvalenza?
E’ bene assicurarsi di trovare per la cessione del mio preliminare un acquirente con una somma liquida in grado di soddisfare la differenza tra il prezzo di vendita originario e quello dell’immobile rivalutato. Nel caso dell’esempio quindi 150 – 80 = 70.000 € liquidi (almeno).
Ci sono ulteriori tecniche in aggiunta, come ad esempio il deposito presso notaio della caparra e la procura a vendere, che possono essere integrate a seconda della situazione.
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E’ possibile guadagnare con la cessione del preliminare?
In apparenza in questa operazione immobiliare, utilizzando la tecnica della cessione del preliminare, non avrei la necessità di disporre di tutto il capitale per poter poter procedere.
Servirebbe, infatti, l’importo della caparra, quella dovuta alla tassazione per la registrazione, la trascrizione e del notaio e la somma necessaria per la ristrutturazione.
Attenzione però! Lo strumento della cessione è da valutare attentamente e potrebbero esserci ritardi nelle varie fasi (ristrutturazione, rivendita…).In molti post che leggo ultimamente, la cessione del preliminare viene sponsorizzata come una tecnica di “acquisizione senza soldi”, ma qui vi pregherei di porre estrema attenzione e di rivolgervi sempre a professionisti esperti per una consulenza specifica.
Sono Armando Scarpetta
Laureato in ingegneria industriale
Appassionato del settore immobiliare sin da quando ero ragazzino
Investitore immobiliare
Socio della Genovanpl Real Estate
Mail : armando_scarpetta@libero.it
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