Certificato di agibilità: obblighi e procedure

Il certificato di agibilità è un documento che conclude l’iter relativo alla costruzione o ristrutturazione di un immobile e che ne attesta la rispondenza a determinate normative di cui si parlerà in questo articolo, cercando di rispondere alle più frequenti domande sull’argomento.

A cosa serve il certificato di agibilità?

L’agibilità è necessaria per attestare che l’immobile in oggetto sia rispettoso delle normative che riguardano:

• sicurezza
• igiene
• salubrità
• risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati negli stessi.

Ne deriva, quindi, che ogni qualvolta vengono effettuate delle modifiche sull’immobile agenti su uno di questi parametri, è necessario chiedere nuovamente l’agibilità.

Da dove nasce l’agibilità

Nel corso del tempo il certificato di agibilità ha cambiato tante diciture, ma la sostanza è rimasta pressochè la stessa.

Fu il Regio Decreto n.1265 del 1934 ad introdurre questo tipo di autorizzazione, che, prima il podestà e poi il sindaco, rilasciavano.

A questo seguì poi la Legge n.765 del 1967 con cui si passò alla dichiarazione di agibilità o abitabilità.

L’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) ha successivamente raccolto e unificato tutte queste leggi, parlando di certificato di agibilità.

Le Leggi successive, il Decreto del fare nel 2013 e DL n.222 del 2016 hanno abolito la divisione tra abitabilità e agibilità, parlando di Segnalazione Certificata di Agibilità, o anche SCA.

Qual è la differenza tra agibilità e abitabilità

Come si è accennato, alle sue origini il certificato di agibilità era suddiviso in due tipologie. Si parlava, infatti, di agibilità e di abitabilità:

• l’agibilità riguardava gli immobili residenziali
• l’abitabilità riguardava gli immobili di uso differente.

Il Decreto del fare, già citato, ha cancellato questa distinzione. Oggi la SCA vale per entrambe le tipologie di immobili.

Quando si deve richiedere il certificato di agibilità

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) viene richiesta in tutti i casi in cui:

• si è davanti ad una nuova costruzione
• vengono effettuate delle ricostruzioni o sopraelevazioni
• si interviene su un edificio esistente, modificandone le condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.

Essa, inoltre, può essere richiesta per:

• intero immobile rispetto a quanto autorizzato nel titolo abilitativo
• singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
• singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

A chi spetta la richiesta?

La SCA può essere inviata non solo dal proprietario dell’immobile, come era in passato, ma da:

• il titolare di permesso di costruire o di altro titolo autorizzativo
• il proprietario
• i loro successori o aventi causa.

Hai dubbi sull’agibilità della tua casa?

Procedure per Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)

La Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori. 

Essa deve essere corredata dei seguenti documenti, variabili in funzione del tipo di intervento che si è realizzato:

• certificato di collaudo statico o dichiarazione di rispondenza alle norme antisismiche o dichiarazione di regolare esecuzione
• dichiarazione del Direttore dei Lavori circa il rispetto delle normative in materia di superamento delle barriere architettoniche
• dichiarazione del Direttore dei Lavori in merito alla sussistenza delle condizioni di sicurezza e salubrità dell’immobile
• certificato di conformità o di rispondenza per i vari impianti tecnologici installati
• Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• richiesta di accatastamento o aggiornamento catastale, secondo i casi
• dichiarazione di allaccio alla rete fognaria e adduzione all’acqua potabile

A questi documenti se ne possono aggiungere altri secondo le richieste del Comune specifico.

Chi rilascia il certificato di agibilità

Con l’introduzione della SCA, non c’è un vero e proprio rilascio. Ovvero, ci sono alcuni Comuni che inviano una presa d’atto che vale come una sorta di rilascio. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, questo non avviene.

Trattandosi di una Segnalazione Certificata, il rilascio è automatico, nel momento stesso in cui viene presentata la pratica, salvo verifiche successive dell’Ufficio Tecnico.

Ad ogni modo, il Comune ha 30 giorni per richiedere integrazioni. Diversamente vale una sorta di silenzio assenso e la faccenda si chiude qui.

Quanto dura l’agibilità di una casa

Per quanto detto finora, l’agibilità è valida fino a quando non si interviene sull’immobile interessato in modo da pregiudicarne le condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.

Come si fa a sapere se un immobile ha l’agibilità

Per avere informazioni sulla conformità di un immobile e anche della sua agibilità, si procede facendo richiesta presso gli uffici comunali competenti, con un accesso agli atti amministrativi. Questa può essere fatta dal proprietario in prima persona o tramite un suo delegato.

Cosa succede se non si ha il certificato di agibilità

La mancata presentazione della SCA entro i 15 giorni dalla fine dei lavori comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria compresa tra 77 euro e 464 euro.

La mancanza di certificato non è però necessariamente dovuta ad una inadempienza. Nel caso, infatti, di certificato di agibilità per vecchi immobili c’è da fare un distinguo.

Per gli edifici costruiti prima del 1934 è normale che non esista questo certificato, visto che esso è stato introdotto proprio in quell’anno. 

Per gli immobili realizzati tra il 1934 e il 1967, potrebbe non esistere questo documento che veniva rilasciato dal podestà. Inoltre, pur essendo dichiarati agibili, questi edifici potrebbero non possedere i requisiti richiesti dopo la legge del ‘67 (ad esempio le altezze minime interne per locali abitabili pari a 2.70 m). In questo caso, l’abitabilità viene mantenuta a patto che non vengano effettuati interventi che peggiorino le condizioni igienico-sanitarie esistenti.

Assenza di agibilità in atti di compravendita

Premesso quanto detto al paragrafo precedente, nei casi in cui l’immobile deve possedere obbligatoriamente l’agibilità, l’atto di compravendita si può comunque fare, a patto che il notaio informi le parti, solleciti la parte venditrice a procurarsi tale atto o, diversamente, dichiari che la parte acquirente richiederà tale certificato.

Questa è la prassi. C’è stata, però, una sentenza della Corte di Cassazione (n.622/19 del 14/01/2019), con cui si afferma che il certificato di agibilità è un requisito essenziale dell’oggetto di trasferimento della proprietà.

E in caso di locazione?

In caso di immobile in affitto, l’assenza di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto di locazione.

Se, però, al momento della stipula del contratto, il conduttore era a conoscenza della mancanza di tale certificato, non può rescindere.

Quando non è necessario il certificato di agibilità

Proviamo a mettere a fuoco meglio qualche concetto espresso nei paragrafi precedenti.

In Italia, il certificato di agibilità è necessario per attestare la sicurezza, l’igiene e l’efficienza energetica di un edificio, ma non è sempre richiesto.

Ad esempio, non è obbligatorio per immobili costruiti prima del 1967, a meno che non siano stati soggetti a interventi edilizi significativi, come ristrutturazioni che modifichino impianti o disposizioni degli spazi interni.

Anche per edifici destinati a uso agricolo, temporaneo o non residenziale, il certificato può non essere necessario.

Infine, quando non ci sono modifiche alla destinazione d’uso, la legge può non richiedere l’agibilità, soprattutto per piccoli interventi o modifiche di superficie limitata che non incidono su requisiti di sicurezza e salubrità.

Quanto costa ottenere il certificato di agibilità

Il costo della Segnalazione Certificata di Agibilità è composto di diverse voci.
Da una parte, infatti, vi sono i diritti da pagare al Comune e quelli variano a seconda del luogo in cui ci si trova. In genere comunque sui siti istituzionali dei vari Comuni sono riportate delle tabelle con i diritti di segreteria per ogni pratica edilizia.

A questi bisogna poi sommare gli onorari del tecnico che collauda ed è incaricato di sbrigare la pratica.

Come si è visto, infine, alla richiesta bisogna allegare una serie di documenti e certificazioni, che avranno anch’essi un proprio costo da sommare agli altri due.

Devi richiedere un certificato di agibilità per il tuo immobile?

Caterina