Intervista a un host su affitti brevi: cedolare secca, nuove regole e come iniziare

Gli affitti brevi rappresentano oggi una delle opportunità più interessanti nel panorama immobiliare italiano. Sempre più proprietari e investitori scelgono di affittare per periodi limitati, rispondendo alla crescente domanda di flessibilità, comfort e privacy da parte dei viaggiatori. Ma cosa si intende davvero per affitto breve? Quali sono i vantaggi fiscali, le normative da rispettare e gli strumenti per una gestione efficace anche da remoto? In questa guida completa — arricchita dall’esperienza diretta di un professionista del settore, Daniele Piazza di Sweet Home Rent, scoprirai tutto ciò che devi sapere per iniziare (o migliorare) la tua attività di affitti brevi, evitando errori e massimizzando i profitti.

Puoi descrivere chi sei e quale è stato il tuo percorso?

Tre parole che dicono tutto di me. Semplice, curioso e sognatore.

Per otto anni, ho viaggiato attraverso i continenti, immerso nell’eccellenza dell’ospitalità di lusso. Ma il mio viaggio non si è fermato nei comfort di hotel a cinque stelle: ho camminato nelle strade di culture diverse, mi sono seduto ai tavoli di famiglie lontane, ho ascoltato storie che mi hanno arricchito e respirato tradizioni che mi hanno insegnato il significato profondo dell’accoglienza vera — quella che nasce dal cuore.

Queste esperienze mi hanno regalato una sensibilità rara, che oggi è il cuore pulsante di SweetHome. Dopo aver visto il mondo, ho scelto di tornare in Italia, dove ho voluto dare forma concreta a ciò che avevo imparato. Mi sono immerso nel mondo immobiliare con lo stesso entusiasmo con cui avevo esplorato l’ospitalità, ma anche con una nuova consapevolezza, quella che si acquisisce solo attraverso la vera esperienza.

Ho studiato con i migliori, ho seguito corsi e master per centinaia di ore, partecipato a eventi con migliaia di persone, e mi sono formato con scuole che hanno accompagnato oltre 10.000 studenti nel mercato immobiliare. Nel settore degli affitti brevi, ho avuto il privilegio di formarmi e collaborare con la scuola numero uno in Europa, che vanta più di 4000 studenti, portando la mia visione anche in quel contesto.

Ma ciò che davvero mi distingue non è solo il mio curriculum, quanto la capacità di unire competenza e umanità, numeri e emozioni, visione e concretezza.

Cosa si intende per affitti brevi?

Darò due risposte di cui una dal mio cuore e l’altra pratica.

Per me gli affitti brevi, sono molto più di semplici transazioni. Sono un’estensione dell’ospitalità, quel gesto che accoglie, che fa sentire a casa chiunque varchi la porta.

Dopo anni passati ad esplorare il mondo dell’ospitalità, ho capito che ogni casa, ogni angolo, racconta una storia. E ogni ospite che arriva ne porta con sé una propria.

Gli affitti brevi sono il ponte che unisce questi racconti, una forma d’accoglienza che rende ogni soggiorno un’esperienza unica, fatta di comfort, ma anche di emozioni, scoperte e connessioni. In fondo, non è solo un luogo dove soggiornare, è un’esperienza che arricchisce chi la vive.

Per quanto riguarda la risposta pratica, gli affitti brevi includono la locazione di immobili come appartamenti, case vacanza, stanze private e ville di lusso, per periodi che vanno da poche notti a qualche settimana.

Dopo il Covid, le case vacanza, insieme alle ville di lusso, sono tornate molto in voga. Le persone oggi preferiscono spazi privati e indipendenti, dove godere di maggiore libertà e sicurezza, rispetto agli hotel. Queste soluzioni offrono comfort, privacy e la possibilità di vivere un’esperienza più esclusiva e su misura.

Da privato, perché hai scelto di fare affitti brevi a Malpensa e zone limitrofe?

La scelta di puntare sugli affitti brevi nella zona di Malpensa non è stata casuale, ma il risultato di un percorso chiaro e strategico.

Prima di partire, però, abbiamo fatto quello che ogni imprenditore serio dovrebbe fare: studiare a fondo il territorio. E quello che abbiamo visto ci ha convinti subito. La zona di Malpensa era (ed è) un mercato tutto da costruire, con un’enorme richiesta e pochissima offerta strutturata. In altre parole: un’occasione concreta da cogliere al volo.

Gli affitti brevi, infatti, offrono un’opportunità accessibile anche a chi non possiede immobili, grazie alla figura del property manager. È un’attività che, se organizzata con metodo e visione, permette una crescita scalabile, sostenibile e soprattutto duratura.

Abbiamo unito l’esperienza, lo studio e la passione per l’ospitalità. Il risultato? Un progetto solido, in espansione e con un potenziale ancora tutto da esprimere.

Come hai iniziato? Quali passi servono per iniziare da zero?

Ho iniziato da zero, con la stessa determinazione che mi ha sempre guidato in ogni percorso della mia vita.

Come ho già accennato, il primo passo è stato fondamentale: ho scelto di formarmi con l’accademia leader in Europa, che conta oltre 4.000 studenti. Lì ho appreso le basi e le strategie di un settore che per me era nuovo, ma che sapevo avrebbe avuto un enorme potenziale. L’apprendimento è stato intenso, ma indispensabile per dare una forma concreta alla mia visione.

Subito dopo, ho cominciato a fare i conti con la realtà del mercato. E non è stato facile. Ho fatto centinaia di chiamate a freddo, cercando di far conoscere i miei servizi, ma i risultati tardavano ad arrivare. Ho sbattuto la testa contro il muro più di una volta, cercando di capire dove stessi sbagliando. Ogni telefonata, ogni tentativo, sembrava non portare ai risultati sperati, eppure non ho mai mollato e non abbiamo mai mollato.

A un certo punto, abbiamo deciso di fare un passo importante: affidarci a un’agenzia di marketing esperta. È stato il cambio di marcia. Con il loro aiuto, abbiamo avviato un lancio strategico che ha portato risultati straordinari.

Nell’arco di un anno e mezzo, siamo riusciti a gestire ben 15 immobili, passando da un piccolo tentativo a un progetto solido e in crescita.

Se dovessi dare un consiglio a chi sta iniziando da zero, sarebbe questo:

“affiancati a qualcuno che sappia davvero come fare”

Non è solo una questione di teoria, ma di esperienza sul campo. Cercare di fare tutto da soli può sembrare un’opzione valida, ma è solo quando ti circondi delle persone giuste che i risultati iniziano a prendere forma. Un mentore, un team competente, una guida esperta possono accelerare il percorso e aiutarti a evitare gli errori più comuni.

Non c’è crescita senza apprendimento, e non c’è apprendimento senza chi sa davvero come insegnarti.

Puoi spiegare la cedolare secca sugli affitti brevi?

Se affitti una casa o un appartamento per brevi periodi (cioè soggiorni di meno di 30 giorni), puoi scegliere un regime fiscale molto più semplice e conveniente: si chiama cedolare secca.

In pratica, invece di dover gestire la tassazione ordinaria (che è più complicata e spesso anche più costosa), puoi pagare una tassa fissa su quello che incassi con gli affitti.

Quanto si paga dipende da come gestisci l’affitto.

Se lo fai da privato, oppure ti affidi a un property manager non strutturato (quindi che non funge da sostituto d’imposta), la cedolare secca è del 21% e si applica sul totale della prenotazione, esclusa la tassa di soggiorno.

La tassa di soggiorno, infatti, la incassi ma poi la giri direttamente al Comune, quindi non è un tuo guadagno e non ci paghi sopra le tasse.

Ad esempio:

Se l’ospite ti paga 1.000 euro in totale e 50 euro sono di tassa di soggiorno, la cedolare secca la pagherai su 950 euro, quindi il 21% di quella cifra, ovvero 199,50 euro.

Diverso il discorso se ti affidi a un’azienda strutturata che fa da sostituto d’imposta.

In questo caso, la situazione cambia parecchio e, spesso, è anche più vantaggiosa.Quando è un soggetto abilitato a fare da sostituto d’imposta a occuparsi della gestione, la cedolare secca si paga sul reddito netto, non più sul lordo.

Cosa vuol dire reddito netto?

Semplice: si parte dal totale della prenotazione, si tolgono:

• le commissioni delle piattaforme come Airbnb o Booking (OTA),
• le spese di pulizia,
• il compenso del property manager
• e ovviamente anche la tassa di soggiorno,

e solo su quello che resta si applica il 21%.

Esempio concreto:

Totale prenotazione: 1.000 euro

• Tassa di soggiorno: 50 euro
• Commissioni OTA: 120 euro
• Pulizie: 80 euro
• Property manager: 250 euro
• Totale netto: 500 euro
• Cedolare secca: 21% su 500 euro (e non su 950 euro come nel primo caso), ovvero 105 euro.

Come potete vedere la differenza è notevole, ovvero di 94,50€ al mese. Vuol dire che, moltiplicando per 12 mesi, il totale di risparmio annuale per il proprietario sarà di 1.134 euro

Perché è importante capire questa differenza?

Perché a seconda di chi ti gestisce l’affitto, cambia la base su cui si calcolano le tasse.

Se affitti da solo o con un intermediario semplice, paghi sul lordo.

Se invece ti affidi a un’azienda ben strutturata che funge da sostituto d’imposta, paghi sul netto.

E questo può fare una bella differenza sul totale delle tasse da versare.

Insomma, se stai iniziando o già affitti per brevi periodi, ti consiglio di valutare bene come vuoi gestire gli affitti e da chi farti seguire. A volte, affidarsi a chi è organizzato ti fa risparmiare tempo e soldi. E ovviamente, se non sei sicuro, il consiglio migliore è sempre quello di parlare con un commercialista esperto in affitti brevi. Ti evita errori e ti aiuta a sfruttare al massimo i vantaggi della cedolare secca.

Quali nuove regole ci sono su questo fronte per gli affitti brevi?

Le novità sono arrivate con la Legge di Bilancio 2024 (n. 213/2023), in vigore dal 1° gennaio  2024.

Con la nuova legge:

• Se affitti solo un immobile per brevi periodi, puoi continuare a pagare la cedolare secca al 21%.
• Se invece affitti da due a quattro immobili, puoi scegliere solo uno di questi su cui applicare il 21%. Sugli altri scatta il 26%.
• Dal quinto immobile in su, la locazione breve viene considerata un’attività imprenditoriale, quindi serve la partita IVA.

Un’altra cosa importante: da quest’anno le piattaforme come Airbnb o Booking (e in generale gli intermediari) devono trattenere direttamente il 21% di ritenuta su ogni prenotazione. Questa ritenuta funziona come acconto sulle tasse che dovrai versare.

In pratica, ti arriveranno già i compensi “decurtati” di questa parte, e poi tutto verrà segnalato all’Agenzia delle Entrate.

Ora è obbligatorio anche avere un CIN, cioè un codice identificativo nazionale rilasciato dal Ministero del Turismo.

• Va richiesto per ogni immobile che affitti brevemente.
• Devi mostrarlo nell’annuncio (es. su Airbnb), affiggerlo visibilmente all’esterno dell’alloggio, e indicarlo anche nella dichiarazione dei redditi.

Se affitti in modo continuativo o superi i 4 immobili, la tua attività è considerata professionale. Questo vuol dire che:

• Devi presentare la SCIA al Comune (Segnalazione Certificata di Inizio Attività),
• e rispettare tutte le norme di sicurezza: rilevatori di gas, monossido, estintori, impianti a norma.

Se affitti per brevi periodi, oggi più che mai è importante essere informati. Saper gestire bene la cedolare secca ti permette di risparmiare, evitare multe e dormire sonni tranquilli.

E se non vuoi occuparti di tutto da solo, valuta l’idea di affidarti a un property manager serio, meglio ancora se strutturato e abilitato a fare da sostituto d’imposta: in quel caso, pagherai la cedolare secca solo sul netto (esclusi commissioni e pulizie) e avrai tutto sotto controllo.

Che normativa e regolamenti – nazionali e comunali – riguardano un host a Malpensa e zone limitrofe?

Se stai affittando (o vuoi iniziare ad affittare) un appartamento nella zona di Malpensa – quindi comuni come Somma Lombardo, Ferno o dintorni – ci sono alcune regole importanti che devi conoscere. Alcune arrivano dallo Stato, altre dalla Regione Lombardia, e altre ancora dai singoli Comuni.

1. Regole nazionali

• Devi avere un CIN, cioè un Codice Identificativo Nazionale rilasciato dal Ministero del Turismo. Lo devi esporre nell’annuncio online, sulla casa e nella dichiarazione dei redditi.
• Se affitti più di 4 immobili, vieni considerato un’attività imprenditoriale → serve la partita IVA e devi fare la SCIA (Segnalazione Inizio Attività) al Comune.
• Devi avere l’immobile a norma: serve almeno un estintore, un rilevatore di gas e uno di monossido di carbonio.
• Ogni volta che arriva un ospite, entro 24 ore devi registrarlo sul portale della Questura (Alloggiati Web).

2. Regole della Regione Lombardia

• In Lombardia, finora si usava il CIR (Codice Identificativo Regionale), ma ora è stato sostituito dal CIN come tutto il territorio Nazionale.
• Devi registrarti al portale regionale Turismo 5 e inviare i dati statistici su arrivi e presenze (per esempio, ogni mese o trimestre). https://www.flussituristici.servizirl.it/Turismo5/app/
• Serve sempre la SCIA anche in ambito non imprenditoriale, per comunicare l’inizio dell’attività.

3. Regole locali (Somma Lombardo, Ferno, ecc.)

• Alcuni Comuni richiedono di presentare la SCIA con planimetria dell’immobile e documentazione tecnica se stai facendo attività professionale.
• Devi versare l’imposta di soggiorno e fare la dichiarazione al Comune, di solito ogni trimestre (ove richiesta).
• Verifica che il tuo alloggio sia conforme al Regolamento Edilizio Comunale, soprattutto se hai fatto modifiche interne.

In pratica, cosa devi fare se affitti a Malpensa e zone limitrofe:

• Chiedi e mostra il CIN.
• Metti a norma l’immobile (rilevatori + estintori).
• Registrati su Alloggiati Web per comunicare gli ospiti.
• Se affitti più di 4 immobili, apri partita IVA e invia la SCIA.
• Registrati a Turismo 5 e invia i dati ISTAT.
• Gestisci l’imposta di soggiorno con il Comune.
• Controlla che tutto sia ok a livello edilizio (soprattutto se hai fatto ristrutturazioni o divisioni interne).

Chi può fare affitti brevi, secondo te, e quali requisiti servono?

Chiunque abbia una casa, un appartamento o anche solo una stanza in più, può metterla in affitto per brevi periodi. Non servono chissà quali titoli o permessi complicati per iniziare. Basta volerlo fare nel modo giusto.

Perché sì, ok, affittare ti fa guadagnare, ma non è solo una questione di soldi. È un lavoro fatto di persone, emozioni e attenzione. Quando qualcuno entra nella tua casa — anche solo per una notte — è come se ti stesse chiedendo: “Posso fidarmi di te?”. E noi, quella fiducia, dobbiamo guadagnarcela.

La cura dell’ospite è tutto. Accogliere qualcuno come se fosse un amico, fargli trovare la casa in ordine, pulita, profumata, magari con un pensierino sul tavolo… sono piccoli gesti che fanno sentire le persone bene. Non serve spendere una fortuna, basta un po’ di cuore.

E poi ci vuole pazienza, tanta. Perché incontrerai persone di tutti i tipi: chi ti chiederà cose assurde, chi si perderà sotto casa, chi arriverà in ritardo o chi avrà bisogno di una mano anche solo per accendere la TV. Lì devi respirare, sorridere e ricordarti che stai offrendo un’esperienza, non solo un letto.

Ma è davvero tutto rose e fiori negli affitti brevi?

Non proprio.

Dietro ogni soggiorno andato bene c’è anche tanta burocrazia. Dichiarazioni, comunicazioni obbligatorie al portale della questura, imposta di soggiorno, SCIA, codice CIN, regolamenti comunali che cambiano da città a città — e vanno conosciuti e rispettati. Non puoi improvvisare, serve prepararsi.

Poi c’è la gestione delle piattaforme: Airbnb, Booking, VRBO, ognuna con le sue regole, le sue commissioni, i suoi algoritmi. Serve tempo per capire come funzionano, come scrivere un annuncio efficace, come rispondere velocemente ai messaggi, come ottenere buone recensioni. E quando hai più annunci da seguire, è un attimo perdersi qualcosa per strada.

E ancora, la manutenzione. Una lampadina che si fulmina, una caldaia che fa i capricci, una serratura che si blocca proprio cinque minuti prima del check-in. Devi essere pronto a intervenire subito, o sapere a chi rivolgerti. Perché anche se tu sei in vacanza, la tua casa “lavora” per te.

E poi ci sono le pulizie. Fatte bene, in tempi stretti, magari con cambi ospite lo stesso giorno. O te ne occupi tu, o ti affidi a qualcuno di fiducia. Ma in entrambi i casi, devi controllare, organizzare, assicurarti che ogni volta tutto sia perfetto. Perché un capello dimenticato sul cuscino può costarti una recensione a una stella.

Serve organizzazione, costanza, voglia di imparare, e la capacità di restare calmo quando qualcosa va storto — perché succederà, fidati.

L’importante è fare tutto con semplicità, chiarezza e buon senso. Le cose fatte bene si vedono subito, e le persone se ne accorgono. Un dettaglio fuori posto può rovinare una recensione, ma un gesto gentile può regalarti un cliente affezionato per anni.

Come si registra un contratto di affitto breve?

Non c’è nessun contratto da registrare tra me e il proprietario che mi affida il suo appartamento per affitti brevi.

Questo perché non prendo l’immobile in affitto, ma lo gestisco in qualità di property manager, su incarico del proprietario.

Il nostro rapporto è regolato da un contratto di gestione (o mandato con rappresentanza), che è un accordo privato tra le parti. Non è un contratto da registrare all’Agenzia delle Entrate, a meno che non si voglia farlo per maggiore tutela (ma non è obbligatorio).

Io opero per conto del proprietario: mi occupo delle prenotazioni, dei pagamenti, degli ospiti, e gli giro i compensi al netto della mia commissione. Quindi non esiste alcun obbligo di registrazione del contratto di gestione.

Anche con gli ospiti, non c’è nessun contratto da registrare all’Agenzia delle Entrate, e questo non è un’opinione: è stabilito dalla legge.

Quando si tratta di affitti brevi, cioè locazioni di durata pari o inferiore a 30 giorni, non esiste alcun obbligo di registrazione del contratto, a meno che non si superino i 30 giorni complessivi annui con lo stesso ospite.

Questo è chiaramente previsto dall’art. 1, comma 2, lettera c) della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che esclude dalla registrazione i contratti di durata non superiore a 30 giorni, anche se stipulati verbalmente.

E quando si parla di locazioni turistiche invece?

E’ importante distinguere bene tra gli obblighi reali e i falsi miti. In particolare, molti si chiedono se sia necessario stipulare e registrare un contratto con gli ospiti. Facciamo chiarezza, partendo dal quadro normativo di riferimento.

Il contratto

Il contratto di locazione stagionale viene tecnicamente definito “contratto di locazione transitoria per finalità turistica”. Questo tipo di contratto è disciplinato dall’art. 1, comma 2, lettera c) della Legge 431/1998 e, per quanto non specificamente previsto, si applicano le norme generali contenute negli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.

La forma del contratto

Ai sensi della Legge 431/1998, il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità. Tuttavia, se la durata è pari o inferiore a 30 giorni, non vi è alcun obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Questo è un punto fondamentale, spesso oggetto di confusione.

Anche con gli ospiti, quindi, non esiste alcun obbligo di registrare il contratto, e questo non è un’opinione, ma una precisa disposizione normativa. Lo chiarisce esplicitamente la Legge 431/1998, art. 1, comma 2, lett. c, che esclude dall’obbligo di registrazione i contratti di durata non superiore a 30 giorni, anche se stipulati verbalmente.

L’unico obbligo reale è quello di comunicare i dati degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, tramite il portale Alloggiati Web, come previsto dalla normativa di pubblica sicurezza.

Come gestisci tutto a distanza, soprattutto se non sei sempre presente?

È una domanda che mi viene fatta spesso, ed è assolutamente legittima. In molti si chiedono come sia possibile gestire un appartamento in affitto breve senza essere fisicamente presenti sul posto.

La verità è che, oggi, grazie alla tecnologia e a una buona organizzazione, è non solo possibile, ma anche molto efficiente.

Il self check-in è la chiave della gestione da remoto. Un sistema che consente agli ospiti di accedere in totale autonomia, senza bisogno che qualcuno li accolga fisicamente.

In base alla tipologia dell’immobile, utilizziamo soluzioni diverse:

In alcuni casi, installiamo cassette di sicurezza con codice dove viene riposta la chiave. Sono resistenti, sicure e permettono di cambiare combinazione quando si vuole.

In altri casi, usiamo dispositivi digitali più avanzati che consentono di creare codici di accesso temporanei, gestibili da remoto, con possibilità di controllo degli accessi in tempo reale.

Questo ci permette di gestire tutto senza dover essere presente fisicamente all’arrivo dell’ospite, garantendo comunque sicurezza, efficienza e professionalità.

Ma il self check-in è legale?

Sì, è perfettamente legale.

Negli ultimi anni, alcuni comuni hanno provato a limitarlo, come il Comune di Firenze, che aveva emesso un’ordinanza per vietarlo.

Ma il TAR della Toscana ha annullato quell’ordinanza, confermando che il self check-in è legittimo, a patto che vengano rispettati gli obblighi di legge:


• comunicazione degli ospiti alla questura

• pagamento dell’imposta di soggiorno

• rispetto dei regolamenti comunali

Quindi sì: si può fare. Legalmente.

Questi doveri sono chiari:

L’ospite va identificato, anche da remoto.

I suoi dati devono essere comunicati alla Questura entro 24 ore dall’arrivo tramite il portale Alloggiati Web e sul portale Turismo 5 (Istat).

Una volta che la prenotazione è confermata, tutto il processo diventa automatizzato ma altamente personalizzato. L’ospite riceve un messaggio pre-check-in ben strutturato, che include non solo le informazioni pratiche per l’accesso, ma anche una guida completa per vivere al meglio il soggiorno.

Inviamo sempre un documento digitale con:

• Le istruzioni di arrivo, chiare e dettagliate, accompagnate da video esplicativi e immagini passo-passo per raggiungere e accedere all’appartamento in totale autonomia;
• Una guida locale, con consigli personalizzati sui luoghi da visitare, i ristoranti migliori, le esperienze autentiche nei dintorni e suggerimenti pratici per spostarsi senza problemi.

Ma non finisce qui. Per rendere il soggiorno ancora più comodo e interessante, proponiamo agli ospiti una selezione di esperienze su misura: tour guidati, attività all’aperto, degustazioni, cene tipiche, noleggio bici o scooter e molto altro.

L’obiettivo è offrire un servizio completo, che vada oltre l’ospitalità base. Non si tratta solo di fornire un letto, ma di costruire un’esperienza locale curata nei minimi dettagli, che l’ospite possa vivere senza stress, già pronta, come se fosse su misura per lui.

Durante tutto il soggiorno, siamo sempre disponibili tramite messaggi o chiamate: anche da remoto, l’ospite sa che c’è una persona reale e presente pronta a supportarlo in caso di necessità.

“La presenza oggi è organizzazione, non fisicità”

Essere presenti oggi non significa stare davanti alla porta dell’appartamento. Significa essere organizzati, prevedere i bisogni dell’ospite, garantire autonomia e dare assistenza rapida quando serve.

Con il self check-in e un sistema ben strutturato, riusciamo a gestire tutto anche a distanza, offrendo allo stesso tempo un livello di servizio professionale, sicuro e personalizzato.

Tuttavia, per ville di lusso o immobili particolari preferiamo fare un check-in di persona.

In questi casi, l’esperienza dell’ospite inizia già dalla porta d’ingresso: accoglierlo personalmente ci permette di valorizzare l’unicità della casa, illustrare nel dettaglio le dotazioni, rispondere a eventuali domande immediate e creare un primo contatto umano più profondo.


Spesso si tratta di soggiorni importanti, con aspettative alte, e una prima impressione curata e calorosa fa la differenza.

Quali ostacoli hai incontrato (normativa, registrazioni, ecc.) e come li hai affrontati?

All’inizio, per quanto riguarda la parte burocratica, non abbiamo riscontrato grosse difficoltà. Una volta capito il procedimento da seguire, le pratiche diventano abbastanza meccaniche. È vero che ogni Comune ha le sue piccole differenze: c’è chi richiede il certificato di agibilità, chi l’attestato di prestazione energetica (APE), chi ancora l’assicurazione specifica per l’attività. Ma superata la fase iniziale di studio e di adattamento alle normative locali, tutto si è risolto senza particolari intoppi.

Le prime vere difficoltà le abbiamo incontrate quando ci siamo trovati a studiare a fondo il funzionamento delle piattaforme. Da fuori sembra tutto molto semplice, ma in realtà ci vuole tempo per orientarsi tra sincronizzazioni dei calendari, gestione delle tariffe, regole di cancellazione, recensioni e – soprattutto – per comprendere bene il comportamento dell’algoritmo. Abbiamo passato giornate intere davanti al computer a testare, ottimizzare e imparare. È stato impegnativo, ma necessario per gestire tutto con efficienza.

Un’altra grande sfida è stata quella di trovare persone di fiducia per le pulizie. Abbiamo provato sia con imprese strutturate che con collaboratrici autonome.
Le imprese offrono una certa organizzazione e copertura in caso di assenze, ma spesso sono meno flessibili e meno attente al dettaglio.
Le collaboratrici autonome, invece, garantiscono più cura e personalizzazione, ma bisogna saper gestire eventuali imprevisti come malattie o ferie. Costruire un team affidabile e stabile ci ha richiesto tempo, tentativi e tante verifiche.
Il vero salto, però, è stato quando abbiamo iniziato a gestire più di 15 case contemporaneamente. Da lì in poi la complessità esplode: bisogna coordinare le pulizie, rispondere agli ospiti 24 ore su 24, mantenere i rapporti con i proprietari, seguire la contabilità, gestire eventuali danni o malfunzionamenti.

E tutto questo mentre continuano ad arrivare telefonate da parte di persone che vogliono affidarci nuovi appartamenti, da visionare, preparare, mettere online. E, ovviamente, tutto accade sempre nei momenti meno opportuni.

Ricordo bene una notte in particolare: dopo una giornata iniziata alle 7 del mattino e durata più di 14 ore, alle 4 venivo svegliato da una chiamata perché la caldaia non funzionava. Mi sono alzato, sono andato personalmente e alla fine il problema si è risolto spegnendola e riaccendendola più volte, per far ripartire la pressione. Nulla di grave in sé, ma dopo una giornata del genere, alzarsi alle 4 di notte è qualcosa che ti mette alla prova, fisicamente e mentalmente.

Un’altra volta, verso le 3 del mattino, riceviamo una telefonata da degli ospiti che non riuscivano ad aprire la porta d’ingresso. Erano nel panico. Arrivati lì, ci siamo accorti che bastava semplicemente girare la chiave con un po’ più di forza.

E poi, ovviamente, ci sono stati anche episodi più delicati. In un caso, abbiamo dovuto gestire un problema di cimici all’interno di un appartamento. È stata una situazione complessa, molto più di quanto si possa immaginare. Abbiamo attivato subito una ditta specializzata per effettuare la disinfestazione, seguito da una sanificazione completa dell’ambiente.

Ma non si è trattato solo di un intervento “una tantum”.
Dopo aver controllato e ricontrollato ogni possibile punto d’accesso, ci siamo accorti che il problema derivava dal tetto mansardato, con travi in legno a vista. Le finiture con i copri-trave non erano completamente chiuse e, anche se a occhio sembrava tutto in ordine, da lì riuscivano comunque a entrare. Abbiamo quindi fatto intervenire il nostro manutentore di fiducia, che ha lavorato con grande attenzione per chiudere tutte le fessure in modo definitivo, senza rovinare l’estetica dell’ambiente ma assicurandoci che non ci fossero più varchi di alcun tipo.

È stato un lavoro lungo, meticoloso, che ha richiesto pazienza, sangue freddo e – soprattutto – la capacità di gestire la comunicazione con gli ospiti con trasparenza e tatto. In situazioni come questa, non basta intervenire: bisogna anche saper rassicurare, spiegare e agire con prontezza, mantenendo sempre alto il livello di qualità e fiducia. E posso andare avanti a lungo con gli esempi, di situazioni complicate ne abbiamo vissute davvero tante. Ma non è questo il punto. Il punto è che ogni problema ci ha insegnato qualcosa, ogni difficoltà superata ha aumentato la nostra esperienza, la nostra organizzazione, e la nostra capacità di gestire qualsiasi evenienza con metodo e lucidità.

È un lavoro che ti mette continuamente alla prova, ma è anche quello che ti fa crescere davvero.

Che consigli daresti a chi vuole iniziare oggi con gli affitti brevi?

Parlerei davvero con il cuore, perché questo lavoro può darti tanto, ma solo se lo affronti con la giusta mentalità.

Non pensare che sia un reddito passivo.

È un’attività vera, che richiede presenza, organizzazione e cura nei dettagli. Non basta mettere casa su Airbnb e aspettare. Dietro c’è gestione, relazioni, rispetto delle regole, imprevisti da risolvere anche alle 23 di sera o alle 04 del mattino.

Studia la normativa.

Ogni Regione e Comune ha regole diverse. Serve conoscere bene le differenze tra locazione turistica, casa vacanze, affittacamere. Ignorare la legge può costare caro, in soldi e stress.

Punta sull’ospitalità vera.

Non offrire solo un tetto, ma un’esperienza. Anche se gestisci tutto da remoto, fatti sentire vicino all’ospite. Cura ogni dettaglio: pulizia, accoglienza, comunicazione, consigli locali. La qualità fa la differenza tra una recensione da 3 e una da 5 stelle.

Automatizza, ma non disumanizzare.

La tecnologia ti salva la vita, sì. Ma non dimenticare che dietro ogni prenotazione c’è una persona che ha scelto la tua casa per un motivo. Fatti trovare, rispondi con empatia, sii presente.

Non mollare ai primi problemi.

All’inizio può sembrare tutto complicato: burocrazia, imprevisti, recensioni negative, collaboratori che ti lasciano a piedi. Fa parte del gioco. Se resti, se impari, se ti adatti, i risultati arrivano.

Circondati di un buon team.

Non puoi fare tutto da solo. Trova persone affidabili per le pulizie, la manutenzione, l’accoglienza. Trattali bene: sono il tuo motore.

Ricordati perché lo fai.

Se lo fai solo per soldi, ti stancherai. Se lo fai per offrire qualcosa di bello, per crescere, per costruirti un’attività che ti somiglia… allora ne varrà la pena.

Un ultimo consiglio bonus

Affiancati a qualcuno di competente, almeno all’inizio. Che tu sia un proprietario o un aspirante property manager, partire da solo può essere complicato.
Noi, per esempio, abbiamo creato Start Up Vincente, un servizio pensato proprio per chi parte da zero.

Con SweetHome ti aiutiamo a preparare casa al meglio, a gestire le prime prenotazioni e a rendere tutto operativo in modo professionale.
Per il primo mese ti seguiamo passo passo: dalla pubblicazione online all’ottimizzazione dell’annuncio, fino alla gestione completa degli ospiti.
Così tu impari, eviti errori e lanci il tuo appartamento con il piede giusto.

Intervista a: Daniele Piazza

sito web: sweethomerent.it

Profilo IG: sweet_home_rent